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Aktuelles Angelika Balzer Elektro-und Sicherheitstechnik, Brandschutzberatung

Auch das „Alte“ ist vergänglich

Wohnungen mit zweiadrigen Leitungen dürfen nach Mieterwechsel ohne Renovierung nicht mehr weitervermietet werden. Haftung des Vermieters bei alter Elektroinstallation (Elektrische Anlagen teilweise älter wie 50-60zig Jahre)

Immer wieder ergeben sich Fragen im Bereich der Haftung bei Mietwohnungen mit alter Elektroinstallation. Für die technischen Anforderungen ist der VDE (Verein deutscher Elektriker) verantwortlich, der die technischen Normen und Anforderungen festlegt.

Seit dem Jahr 1977 ist eine regelmäßige Überprüfung der elektrischen Anlagen gesetzlich gefordert. Bei privat genutzten Räumen ist die alle 4 Jahre, bei gewerblich genutzten Räumen die der alten BGV A2 (Neu DGUV Vorschrift 3) unterliegen alle 2 Jahre. Den technischen Inhalt und Umfang der Prüfungen legt die VDE 0100 Teil 600 fest.

Gerade bei Altbauten bestehen häufig bedenkliche Mängel der elektrischen Anlage, so fehlt z.B. der mindestens für das Bad vorgeschriebene Fehlerstromschutzschalter (RCD, früher FI-Schutzschalter genannt). Außerdem findet man in Altbauten hin und wieder noch die sogenannte „klassische Nullung“. Hierbei gibt es keinen separaten Schutzleiter, in der Steckdose sind der Schutzleiter und der Neutralleiter gebrückt. Lampenauslässe haben oftmals überhaupt keinen Schutzleiter, auch bei Herdanschlussdosen fehlt er gelegentlich. Aus verschiedenen Gründen ist diese Art der Installation seit dem 1.5.1973 verboten. Ebenso ist seit dem 1.5.1984 ein RCD mit einem Auslösestrom von maximal 30mA für Räume mit Dusche und/oder Badewanne zwingend vorgeschrieben.

Da seit dem 1.5.1973 nunmehr 45 Jahre vergangen sind, fallen diese Anlagen auch nicht mehr unter den sogenannten „Bestandsschutz“, d.h. dass Anlagen mit klassischer Nullung spätestens bei einem Mieterwechsel zwingend erneuert werden müssen. Wohnungen mit alter Elektroinstallation, die noch eine klassische Nullung haben, dürfen in diesem Zustand nicht mehr neu vermietet werden.

Während das Nachrüsten eines RCD noch mit verhältnismäßig wenig Aufwand zu bewerkstelligen ist, kann die Generalisierung der Elektrik deutlich Aufwendiger werden. Insbesondere dann, wenn die alten zweiadrigen Leitungen unter Putz verlegt wurden und nicht in Leitungsrohren. Für das Nachrüsten eines RCD ist das Vorhandensein eines separaten Schutzleiters zwingende Voraussetzung, d.h. Anlagen mit klassischer Nullung müssen erst mit einem Schutzleiter versehen werden.

Aber auch bei Wohnungen mit Bestandsmietern ist der Vermieter in der Haftungspflicht. Unwissenheit schützt vor Haftung nicht. Ein Vermieter haftet auch dann für entstandene Schäden, wenn er sich auf Unkenntnis der technischen Vorschriften oder den Zustand der elektrischen Anlage beruft. So will es das Gesetz. Prüfung, Haftung und Beweislast des Vermieters bei Stromschäden wurden schon in verschiedenen Gerichtsurteilen bestätigt.

So kann bei einem Stromunfall auch die Staatsanwaltschaft ein Ermittlungsverfahren wegen fahrlässiger Körperverletzung oder fahrlässiger Tötung einleiten. Kann der Vermieter nicht die gesetzlich vorgeschriebene regelmäßige Überprüfung der elektrischen Anlage nachweisen, so kommt es im Regelfall zu einer Verurteilung.

Auch ein Sachversicherer kann bei alten elektrischen Anlagen oder fehlendem Nachweis der regelmäßigen Überprüfung (E-Check) seine Versicherungsleitung verweigern. Besonders kritisch ist dies nicht nur bei Haftpflichtversicherungen, sondern vor allem auch bei Brandschutzversicherungen.

Fall durch eine veraltete elektrische Installation ein Brand verursacht wurde und der Vermieter kann nicht die vorgeschriebene regelmäßige Überprüfung der elektrischen Anlage nachweisen, so kann dies empfindliche Vermögensschäden nach sich ziehen, wenn die Versicherung ihre Möglichkeit nutzt und die Leistung verweigert.

Auch bei Mieterwechsel wird dringend empfohlen, eine Überprüfung der elektrischen Anlage durch einen Fachbetrieb durchführen zu lassen. Hin und wieder neigen Mieter dazu, unsachgemäße Umbauten der Elektrik vorzunehmen und dies beim Auszug nicht mehr in den Ursprungszustand zurückzuführen. Selbst der Austausch eines Schalters gegen einen Dimmer kann zur Gefahr werden, wenn dies unsachgemäß geschieht.

Trifft ein Fachbetrieb z.B. im Rahmen einer Überprüfung, Reparatur, Umbau oder Erweiterung auf eine elektrische Anlage die nicht mehr den aktuellen technischen Anforderungen der VDE entspricht, so ist er dazu verpflichtet, den Betreiber (also bei Mietwohnungen den Eigentümer bzw. Vermieter) darauf hinzuweisen, dass die elektrische Anlage nicht mehr den Anforderungen entspricht. Erkennt der Fachbetrieb eine Gefahr im Verzug, so ist er berechtigt, die elektrische Anlage sofort stillzulegen, bis der Mangel behoben ist. Gefahr im Verzug ergibt sich z.B. bei zerbröselten Isolierungen oder bei Schmorstellen an den Kabeln bzw. Leitungen oder Verteilungen. Ist die elektrische Anlage noch in klassischer Nullung ausgeführt, ist eine Erweiterung inzwischen Sowieso nicht mehr zulässig, hier ist nur noch eine Generalsanierung erlaubt.

Besonders kritisch ist die Situation im Bundesbeitrittsgebiet. Hier wurden teilweise über den 1.5.1973 hinaus Anlagen mit klassischer Nullung errichtet, manchmal sogar unter Verwendung nicht zugelassener Materialien. So kommt es dort öfter vor, dass auch später errichtete Objekte nicht den Anforderungen genügen und dementsprechend umgerüstet werden müssen.

Oftmals genügt ein Blick in den Sicherungskasten, um sich einen groben Überblick zu verschaffen. Findet man im Sicherungskasten einen etwa 70mm breiten Einsatz mit der Bezeichnung „RCD“ oder „FI-Schutzschalter“, sieht es schon mal gut aus. Vorgeschrieben ist ein RCD mit 30mA Auslösestrom, auf dem RCD ist dieser Wert vermerkt (i Delta n 30mA bzw. 0,03A). Höhere Werte sind nicht zulässig. Vor 1984 wurden gelegentlich auch RCD`s mit Auslösewerten bei 100mA (0,1A) bzw. 500mA (0,5A) eingesetzt. Diese müssen ausgetauscht werden. Ebenso besitzt der RCD eine Test-Taste, beim Drücken derselbigen muss der RCD auslösen. Wenn er das nicht tut ist er wahrscheinlich defekt und muss überprüft werden. Diese Test-Taste ist etwa alle 6 Monate zu drücken.

Ist im Sicherungskasten kein RCD vorhanden, so gibt es die Möglichkeit, das im Bad eine Steckdose mit eingebauten RCD vorhanden ist. Dies erkennt man daran, dass sie am Rand einen Taster „Test“ sowie einen Hebel haben. Es genügt den derzeitigen Anforderungen, wenn im Bad ein solches Gerät an jeder Steckdose vorhanden ist bzw. alle Steckdosen im Bad über den RCD in einer Steckdose mitgesichert sind.

In Alarmbereitschaft sollte man versetzt werden, wenn bei Lichtauslässen (z.B. an der Decke) nur zwei Adern zu sehen sind. In der Regel in den Farben Schwarz und Grau. Ist kein grün/gelber isolierter Leiter zu sehen, so kann man davon ausgehen, dass das Objekt noch in klassischer Nullung ausgeführt ist und einer Generalsanierung bedarf. Eine Neuvermietung dieses Objektes ist dann nicht mehr zulässig.

In jedem Fall sollten Sie spätestens beim Mieterwechsel einen Fachbetrieb hinzuziehen und eine Überprüfung nach DIN VDE 0100 Teil 600 (E-Check) durchführen zu lassen.